家を建てる時には、「土地を購入して家を建てる」パターンか「土地を地主に借りて家を建てる」パターンがあります。
今回は後者のお話で、このような建物を「借地権付き建物」といいます。
借地権付き建物の場合、家は売却できないと思っていませんか？
実際は売却可能です。
しかしながら土地が他人のものであるため、売却手続きは複雑になり個人間のやり取りは厳しいでしょう。
まずは「借地権」について理解をして、売却への一歩を進めましょう。
借地権付き建物を売却するときの基礎知識 借地権とは
借地権とは、シンプルに言うと「他人に土地を借りて家を建てる権利」です。
借地権は法律でルール付けられています。
平成4年8月より前に土地を借りている場合は「借地法」、それ以降は「借地借家法」が適用されます。
法律によって借地権の種類や呼び方なども異なりますので、いつ借りた土地かを確認してみてください。
まずは、いくつかある借地権の種類を説明します。
＜借地権（借地法）・普通借地権（借地借家法）＞
住宅や工場用地に使われます。
契約期間は定められますが存続期間は最初は30年、初回の契約更新後は20年、その後は10年ごとに更新可能です。
平成4年8月より前の借地は建物の構造によって条件が異なります。
＜一般定期借地権＞
住宅用地として使われます。
契約期間は更新できませんが、50年以上と長いので永住同様で住めることが特徴です。
満了時には更地にして地主に返還しなければいけません。
＜事業用借地権＞
店舗や商業施設に使われます。
契約期間は10年以上50年未満と幅があり、更新はありません。
満了後は更地にして返還する必要があります。
入れ替えの早い店舗や増設した保育園などに使われます。
＜建物譲渡特約付借地権＞
契約期間は30年で、満了時には地主が建物を買い取ります。
そのため更地にする必要がなく、解体費がかかりません。
平成4年8月1日に始まった制度なので、買取の実例がまだなく慎重に考える必要があります。
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物は権利を購入しているのでその権利を売却することは可能ですが、売却を決める前に地主への相談は必要です。
地主から売却の承諾をもらえたら、地主に承諾料を支払います。
承諾料は借地権価格の10％ほどが一般的です。
＜借地権を地主に売却＞
最も一般的なのは地主への売却です。
もともと地主の所有していた土地なので、話がスムーズに進みやすいのがメリットです。
建物ごと売却か、更地にして借地権のみを売却します。
＜借地権を第三者に売却＞
個人だけでなく不動産会社に売却することも多いです。
借地権付き建物の売買を得意とする不動産会社もあるので、プロに相談するのがおすすめです。
第三者に売却するときも地主の承認が必要です。
＜等価交換後に売却＞
等価交換とは、借地権の一部と地主の土地の一部を交換するものです。
交換することで両者とも土地の所有者になり、所有権付きの土地を売却するという方法です。
ある程度土地の広さがあるのなら検討できる方法かもしれません。
まとめ
借地権は種類や売却方法が複雑になので、売却を検討しているのであればまず不動産会社に相談することが大切です。
株式会社ランドスケープでは、横浜市南部・湘南エリアを中心に不動産売却を行っています。
売却の事について何かご質問などがあれば、お気軽にご相談ください。
