入居者がいる物件をそのまま購入するオーナーチェンジ物件は、初心者でも挑戦しやすいうえに取得時よりも高い収入を得られる人気の不動産投資先です。
そんなオーナーチェンジ物件とはどのような不動産投資先なのか、メリット・デメリットとともに解説します。
不動産投資のオーナーチェンジ物件とは：メリット・デメリット
オーナーチェンジ物件とは、賃貸物件の所有者（オーナー）のみが切り替わる物件のことです。
前オーナーと賃借人の間で交わされた契約はそのまま維持されるため、新オーナーは不動産投資を始めてすぐに家賃収入を得ることができます。
＜メリット＞
すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件は収益性が高く、物件取得にあたって金融機関から融資を受けやすいというメリットを持っています。
前オーナーの経営をそのまま引き継ぐことも可能なため、マンション経営初心者にとってはよい勉強のチャンスになるでしょう。
さらに、物件価格が比較的安いこともオーナーチェンジ物件のメリットです。
＜デメリット＞
オーナーチェンジ物件のデメリットは、入居済みの部屋に関しては購入前に内覧できず思いのほか汚損が進んでいるケースがあることです。
これまでの修繕履歴をチェックするとともに、共有部分など外観の様子も確認するようにしましょう。
不動産投資のオーナーチェンジ物件とは：注意点
基本的に旧オーナーと賃借人が交わした契約は有効なので、入居者の属性を選ぶことができません。
契約条件の変更も賃借人の同意がないと認められない場合が多いため、旧オーナーと締結した契約内容を十分確認する必要があります。
そして、賃借人が長期間入居している場合は家賃保証人や保証会社が有効かどうかもチェックすべき注意点です。
契約書上は禁止されているものの旧オーナーとの間で暗黙の了解となっている事柄（ペット飼育など）もあり得るため、すでにいる入居者の実態はしっかり確認しておきましょう。
＜サクラの入居者に注意＞
不動産投資において利回りの良い物件を手放す場合、それなりの理由があるはずです。
そのため、旧オーナーの売却理由に不自然なところがないかなども確認すべき注意点です。
すでにいる入居者が賃貸契約を継続するとは限りませんし、悪質なケースでは満室を装うためサクラが入居している場合があります。
「遠方への転居」「高齢になった」などの正当な売却理由が見受けられない物件や相場より割高な家賃設定になっている物件は、注意したほうがよいでしょう。
まとめ
今回は、オーナーチェンジ物件の概要とともにメリット・デメリットや注意点について解説しました。
すでに入居者のいる物件に対しての不動産投資ですから、建物の状況だけでなく入居者の属性にも十分注意しましょう。
不動産投資についてお困りでしたら、株式会社ランドスケープまでお気軽にお問い合わせください。
