建物の売却にあたって、ほとんどの場合で査定を実施しますが、どのように査定がおこなわれているのか、よくわからないという方も多いのではないでしょうか。
スムーズな売却活動のためにも、基本的な査定の方法については押さえておくのがおすすめです。
そこで今回は、査定方法のひとつである原価法を解説します。
戸建てを高く売るタイミングについても触れるので、ぜひ参考にしてください。
原価法を用いた建物の査定はどのような方法でおこなわれるのか
原価法とは、中古建物の査定に使用される方法で、その建物を再建築する場合の原価を算出し、そこから築年数に応じて価値低下分を差し引いて減価修正をおこない価格を導き出します。
なお、減価修正では、金融機関の担保評価と同様に、法定耐用年数をベースにして減価するのが基本です。
原価法の計算式は、「再調達価格×延床面積÷耐用年数×残存年数」です。
再調達価格は、「建物の標準的な建築価額表」を参考にして考えます。
ちなみに、土地や中古マンションの査定に関しては、過去の成約事例を参考に価格を導き出す、取引事例比較法が用いられるケースが多いです。
建物の査定方法を踏まえて高く売るタイミングとは？
建物の売却にあたり重要なポイントのひとつが、売却するタイミングです。
現在は、インターネット上でタイムレスに全国への宣伝が可能なので、昔ほど時期の影響を受けることはありません。
しかし、資産価値の下落スピードが速い特徴のある木造一戸建ては、高く売るためにタイミングを見極める必要があります。
建物の査定方法である原価法を踏まえると、築年数が経過すればするほど資産価値が下落するので、売却の時期は早いほうが良いといえるでしょう。
地震の多い日本では、耐震性の面でも、築年数20年以上の建物は敬遠されます。
また築20年以上が経過すると、購入者は住宅ローン控除を受けられないこともあり、買手が見つかりにくくなる傾向にあるので、築20年以内での売却がおすすめです。
そして、売却時よりも高い価格で売却できるのであれば、長期譲渡所得税が適用される築10年以上で売却するのがポイントです。
譲渡所得税は、不動産の所有期間に応じて課される税率が異なります。
所有期間が5年以下の短期所有だと税率は39.63％ですが、5年を超えている場合は税率20.315％です。
せっかく高値で売却できても、税金が高くなれば利益は少なくなってしまいます。
税金を少しでも安く抑えながら高く売るために、新築よりもリーズナブルで根強い人気がある、築10年以上のタイミングで売却すると良いでしょう。
まとめ
以上、建物の査定方法について解説しました。
建物の査定には、原価法を用いるケースが多いです。
また査定方法をもとに、売却に最適なタイミングを見極めるのも大切です。
戸建ての売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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