土地を売却する際に実施するのが査定ですが、査定がどのようにおこなわれるのかよくわからないという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の査定方法について解説します。
実際に用いられることの多い取引事例比較法の仕組みや、査定価格と道路の関係性にも触れて説明するので、土地を売却したい方はぜひ参考にしてください。
土地の査定方法のひとつである取引事例比較法とは？
土地の査定において、おもに用いられる方法が取引事例比較法です。
取引事例比較法は、対象の土地と類似した条件の取引事例を収集して適切な事例を選び、過去の成約価格や周辺地域の状況などを加味して補正・修正をおこない価格を求めます。
そのため、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た条件の不動産取引がおこなわれている場合に有効な方法です。
ただし、感覚的な判断でもあるため、評価する鑑定士によって評価内容に多少の差が生じる点は理解しておきましょう。
土地の査定方法における道路と価格の関係性とは？
土地の査定においては、前面道路も重要なポイントです。
都市計画法をはじめとする法規制では、前面道路に関するさまざまな規制が設けられており、なかでも接道義務は基本的な規制なので押さえておくと良いでしょう。
接道義務とは、都市計画法によって定められた地域内では幅4m以上の道路に2m以上接していないと、建物の建設が認められません。
古い建物が建っている土地のなかには、もともとは道路に面していた広い土地を分割するなどして、接道義務を満たせなくなったケースも少なくありません。
その場合は、一度更地にしても建て替えられないので、広告上「再建築不可」と記載する必要があり、土地の価格は低くなってしまう可能性が高いです。
また、間口や角地も価格に関わるポイントです。
前面道路に対して間口が広い土地は、人の入り口と駐車場の入り口を分けて設けることが可能なので使いやすく、価値が高くなります。
そして、土地が街区の角に位置しており、直角に2面が接している角地は、日照や通風に優れているため、価値が高いです。
さらに、道路との高低差も査定額に影響します。
土地が道路よりも低いと、道路の下水本管に排水しなければならず、敷地内で下水をポンプアップするシステムが必要なので、価格が下がりやすいです。
逆に道路から高すぎる土地は、階段を設置する手間がかかる点が、価格を下げる要因になります。
まとめ
以上、土地の査定方法について、取引事例比較法とは何か、道路や土地の形状と価格の関係性とは何かを解説しました。
取引事例比較法は、類似する過去の成約価格をもとに査定する方法です。
前面道路や土地の形状といった、価格に影響するポイントも押さえておきましょう。
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