不動産売買において非常に重要な要素に瑕疵担保責任がありますが、2020年4月の民法改正で、この内容が大きく変わろうとしています。
今回は、この民法改正について、ポイントをまとめていきます。
不動産売買における民法改正の影響：瑕疵担保責任とは
民法の瑕疵担保責任の規定は、不動産の売主にとっても買主にとっても、非常に重要です。
瑕疵とは「キズ」のことで、買主が不動産を購入後に見つけた瑕疵については、一定期間の間、売主がその責任をもたなくてはならないという決まりがあり、それがまさに瑕疵担保責任です。
民法上は瑕疵が見つかってから1年以内であれば責任を追及できるとしていますが、それでは際限なく追及できてしまいます。
そこで、個人同士の中古の物件の売買では、この期間を短くする特約や、そもそも瑕疵担保責任を負わないという特約をすることが多いのです。
なお、宅建業者が売主で、個人が買主の場合は、宅建業法など民法以外の法令で規制されるので、注意が必要です。
そしてこの瑕疵担保責任の規定が、およそ100年ぶりに改正されることになります。
そもそも「瑕疵」とは、キズを表す言葉ですが、主に「一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていない」という法概念として用いられてきました。
この瑕疵についての責任（瑕疵担保責任）の規定は、改正により廃止されることになったのです。
そして、売買の目的物に問題がある場合は、売主は、「契約不適合責任」を負うことになります。
この「契約不適合責任」は、履行遅滞や履行不能と同様に、債務不履行責任です。
不動産売買における民法改正の影響：改正のポイント
では、この変更によって、どのような影響があるのでしょうか。
まず、名前が変更されると共に、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないこととされるのが大きなポイントです。
ここでいう原始的瑕疵とは、契約成立時点で売買の目的物に瑕疵（いわゆる欠陥）があることで、買主は「契約解除（条件あり）」や「損害補償請求」が可能となっていました。
これが民法の改正で、目的物が引き渡されるまでに生じた欠陥であれば、売主は契約不適合責任を負うことになります。
そして、これまでの瑕疵担保責任に対する買主の権利であった「契約解除」と「損害補償請求」に加え、「完全履行請求」や「代金減額請求」も認められることになるのです。
この「完全履行請求」や「代金減額請求」は、債務不履行責任として「契約不適合物」に対する責任が認められるからです。
つまり、今より買主保護に傾くということですね。
まとめ
およそ1世紀ぶりの民法改正で、契約についての民法の規定が大幅に変わります。
特に不動産売買については、瑕疵担保責任の規定は廃止される点がポイントです。
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