建て替えや新築のために不動産を売却するとき、敷地の後退（セットバック）を求められることがあります。
建物には接道義務が定められていますが、既存の不動産はこの基準を満たさないケースもあります。
今回は、不動産売却のポイントとなる2項道路の概要やセットバックについて解説します。
不動産売却における2項道路の概要
敷地内に建物を建てるには、幅4m以上の道路に間口が2m以上接している必要があります。
最大の目的は災害時に緊急車両の通行を妨げないことですが、路地の見通しがよくなるためセキュリティ面でのメリットも大きいです。
しかし、すべての道路が幅4m以上となっているわけではありません。
住宅街などに多くみられる幅1.8～4ｍの道路は、建築基準法第42条2項の定めに従って「2項道路（みなし道路）」と呼ばれます。
＜セットバックが必要になる＞
建築基準法施行前（昭和25年以前）からある古い不動産は2項道路に接しているケースが少なくないため、特に注意が必要です。
2項道路の幅員は接道義務を満たさないので、建て替え時に建物を後退させて幅員を確保する必要があります。
つまり、新しく建てる建物の端を道路中心線から2m以上離すことになります。
たとえば道路の幅員が3mなら道路の端と中心線の距離は1.5mになるので、新しい建物を道路の端から0.5m離して建てると2m後退できます。
同じようにして対面する敷地も道路の端から0.5m以上引き下げれば、最終的に4mのスペースを確保できます。
なお対面側が川・崖・線路などで後退できない場合は、自身の土地のみで4mの幅を確保しなければなりません。
2項道路を不動産売却するときの注意点
セットバックが必要な不動産を売却する際の注意点は、現在の道幅だけでなく対面側や隣地の状況の確認も必要なことです。
すでに対面側の建物が十分後退している場合、道路の中心線と現況の中心線の位置は異なります。
その際は役所の担当窓口に問い合せて、正しい中央線を確認しましょう。
また、隣地の引き下げ状況もよい参考になります。
双方がすでに後退済みにも関わらず引き下げ幅が大きく異なる場合、どちらかが後退不十分だったり過剰だったりする可能性があるためです。
＜セットバック部分の取り扱いについて＞
セットバックした敷地は法律上道路として扱われるため、所有者であっても自由に使うことができません。
建物を建てることはもちろん、緊急車両のじゃまになる塀などの設置も認められません。
既得権として4mの幅員が完成するまでは利用することができるもののすぐに空けられる状態でなければいけないため、駐車スペースとしても不向きです。
さらに敷地面積からも除外されるため、建物の建ぺい率にも影響します。
セットバックした場合は固定資産税が減免されますが、後退した後の地積測量図などを役所に提出して非課税の適用を受ける必要があります。
まとめ
今回は、不動産売却における2項道路の概要と注意点について解説しました。
セットバックが必要な土地は実際に利用できる敷地の広さや形が変わってしまうため、売却前に物件状況をしっかり確認しておきましょう。
少しでもわからないことがあれば不動産業者や法律のプロなどに相談し、トラブルの芽を摘んでおきましょう。
株式会社ランドスケープでは、横浜市南部・湘南エリアを中心に不動産売却を行っています。
売却の事について何かご質問などがあれば、お気軽にご相談ください。
