不動産の売却は、「売れて、はい終わり」とはいかないのが悩ましいところ。
売却で得た利益＝譲渡所得が発生しますので、次の年に必ず確定申告をすることになります。
確定申告をするには譲渡所得をきちんと出さなければなりませんが、この計算には〝取得費〟と〝譲渡費用〟を理解し押さえておく必要があります。
今回はこの二つのうち、〝取得費〟について解説します。
不動産売却時とセットでついてくる取得費とはなに？
不動産関連の用語は、普段なじみのない人にとっては非常に分かりづらいものです。
取得費という言葉も、初めて聞いた！という方がいらっしゃるかもしれません。
先ほど不動産売却で得た譲渡所得を計算する際、取得費と譲渡費用が関わってくる、とお話ししました。
まず譲渡所得とは、売却で得た収入から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたもののことです。
取得費とは、土地や住宅を手に入れる際にかかった費用のことを指します。
直接の土地建物の購入費、建築費、修繕費のような、不動産に直接かけた金額はもちろんのこと、仲介手数料、購入時に発生した税金、測量費、住宅ローンの利息などもこの取得費に含まれます。
一方、譲渡費用とは売却するにあたり直接かかった費用です。
登記にかかった費用、建物の取り壊し費用、印紙税の売主負担分、売却のために支払った仲介手数料などがこれに当たります。
売却で得られた収入から、それまでに支払ったお金を差し引いて、最後に手元に残った分を割り出す作業なので、売上から経費を引いて利益を計算するのと考え方は同じです。
さらに取得費は、算出方法によって実額取得費と概算取得費の2種類に分かれ、金額が大きいほうを算出に採用します。
昔から先祖が住み続けてきた場所で売買契約書がない、購入時期が古く売買契約書を紛失してしまった場合など、実額取得費の算出ができない場合には概算取得費が用いられます。
不動産を売却する前に確認！取得費の算出方法
次に、実額取得費と概算取得費、それぞれの算出方法を説明します。
＜実額取得費の算出方法＞
土地建物の購入費用、建築費用、リフォーム費用、仲介手数料、住宅ローンの利息など、取得にかかった費用を合計します。
なお、土地と建物は別々に計算する必要があり、建物の取得費は合算額から減価償却費を差し引きが必要です。
減価償却費は、住宅などの非事業用不動産の場合、「建物購入代金×0,9×償却率×経過年数」で割り出します。
償却率はその建物の用途と法定耐用年数によって異なり、たとえば木造であれば0,034、鉄筋コンクリート造であれば0,015となります。
また、土地建物の代金を一括で支払っている場合には、建物にかかった消費税などをもとに建物価格を逆算し、一括購入価格から建物価格と消費税を差し引くことで土地価格を割り出せます。
＜概算取得費の算出方法＞
売却して得た収入の5％、つまり0,05をかけて算出します。
＜概算取得費を使う場合の注意点＞
概算取得費を使う場合、実際の購入金額のほうが明らかに高額だとわかるときには不利益になることがあります。
ただし、売買契約書のようなきちんと金額がわかる書類がなければ、「明らかに高額だ」ということを客観的に証明できません。
このような場合、購入時の金額が記載されているパンフレット、住宅ローンの償還表、抵当権の設定金額の記載がある登記事項証明書など、購入金額を証明できそうな書類をできる限り用意します。
それらが裏付けとなって、推定で算出した購入費で確定申告が通る可能性があります。
まとめ
今回は不動産売却時に関わってくる取得費について解説しました。
売却後には必ず確定申告が待っていますので、不動産売却をお考えの方は取得費に当たる費用の書類を再度確認しておくと、いざというとき慌てません。
また費目についてわからないときは、詳細を税務署に問い合わせておけば安心です。
