不動産のうち、建物を売却するときは減価償却が必要です。
税務申告の上で重要な減価償却とはいったい何なのか、計算方法とともに紹介します。
減価償却と不動産売却の関係
住宅などの不動産は、経年劣化によって、その価値はだんだんと目減りしていきます。
これを減価償却といい、税務上では償却費として扱います。
減価償却の算出方法は2種類（定額法・定率法）あり、不動産売却では、毎年同じ金額が減る「定額法」を採用します。
ちなみに、減価償却を行うのは建物のみで、土地は対象外です。
したがって、土地付きの不動産売却であれば、土地と建物を分けて計算しなければなりません。
それぞれの価格は、取得時の契約書や固定資産税課税明細書などで確認できます。
不動産売却時には、取得時の価格から償却費を差し引いた金額を、建物の現在価値として扱います。
・減価償却の注意点
不動産の取引は、税務調査の対象になりやすいとされています。
減価償却で正しく物件価値を評価せず、過少申告や漏れがあれば、追徴課税が課せられます。
取引額が大きくなる場合は、税理士に確認するのがおすすめです。
不動産売却における減価償却の計算は建物によって異なる
不動産売却では、建物の価値を法定耐用年数で割って、1年あたりの償却率を決定しています。
●構造別の法定耐用年数
※【】内は賃貸用
木造（一戸建て等）：33年【22年】
軽量鉄骨造：40年【27年】
重量鉄骨造：51年【34年】
RC造（マンション等）：70年【47年】
なお、これは新築物件の場合の年数なので、中古で取得した家屋は個別計算が必要です。
残存耐用年数＝ 法定耐用年数
× 0.2
残存耐用年数＝（法定耐用年数 - 築年数）+（築年数 × 0.2）
●定額法における償却費の算出方法
償却費 ＝ 建物価格（購入時）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
●新築で取得した一戸建てやマンションの償却率
※【】内は賃貸用
木造（一戸建て等）：0.031【0.046】
軽量鉄骨造：0.025【0.038】
重量鉄骨造：0.020【0.030】
RC造（マンション等）：0.015【0.022】
一戸建てに多い木造と、マンションに多いRC造とでは、償却率が2倍近く異なる点に注意してください。
こちらも新築物件の場合の年数なので、中古で取得した家屋の場合は、残存年数に応じた償却率で計算してください。
参照（別表第七・八）
（https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=340M50000040015）
まとめ
減価償却は、年数経過により価値がだんだんと減っていく、不動産や設備ならではの考え方です。
不動産売却をする際は、減価償却によって物件の価値を正しく算出しましょう。
不動産や売却査定のことなら、私たち株式会社ランドスケープにお任せください。
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