不動産を売却する時にポイントとなる事柄のひとつに「容積率」があります。
「容積率」という言葉自体はよく耳にすると思いますが、正しく理解している人は意外と少ないのではないでしょうか。
今回は不動産売却の際の「容積率」に注目し、定義や算出方法についてご紹介したいと思います。
不動産売却にも関わる容積率とは？その定義を知ろう
容積率とは「敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合」のことをいい、敷地に対する建物の大きさを規制する、建築規制上のルールのひとつです。
ちなみに建物の大きさを規制する、建築規制上のもうひとつのルールが建ぺい率です。
容積率は、道路などの公共施設とのバランスを保つためや居住環境の保護のために、各都道府県の都市計画に則って定められている「用途地域」ごとに上限が指定されています。
用途地域とは、「第1種低層住居専用地域」「商業地域」などのように、土地の利用目的を住居系・商業系・工業系に区別しているもので、例えば「第1種低層住居専用地域」では容積率は50％から200％、「商業地域」では容積率は200％から1300％というように指定されています。
容積率によって建物の床面積をどの程度確保できるかを決めるため、不動産売買において容積率は土地の利用価値と深く結びついています。
つまり、容積率は不動産の売却価格を左右する大きな要素となっているのです。
不動産売却においても重要な容積率の具体的な算出方法とは？
基本的に容積率は、
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
といった計算式で求められます。
ただし計算には、敷地に面している道路の幅によって制限がかかる「前面道路制限」が用いられるケースがあります。
敷地に面した道路の幅員が12ｍ未満の場合、道幅に定数（40％または60％）を乗じた数字が上限となります。
たとえば容積率の上限が200%の土地で、敷地が4.5mの道路に面していて、定数が40％の場合は、
4.5m × 40％ × 100 = 180％
となり、この土地の容積率は180％ということになります。
しかし例外として、敷地の前面道路が6m～12m未満かつ敷地の位置から70m以内に、幅員15m以上の「特定道路」と接する場合は、「前面道路制限」が適用されず容積率が緩和されます。
まとめ
不動産売却における容積率の定義や、算出方法についてご紹介しました。
基本的に容積率が大きい土地は利用価値が高く、売却価格が高くなるといった期待を持つことができます。
売却前に、売却対象地域の容積率を正しく把握しておくとよいでしょう。
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