2020年の民法改正は記憶に新しい出来事かと思いますが、不動産の売買契約においても大きな影響を与えました。
今回は、不動産売却におけるトラブル事例のひとつ「契約締結しているが引き渡し前という段階で、売却物件が災害で全壊した場合どうなるか」について解説します。
不動産売却を検討されている方も、ぜひご覧ください。
不動産売却の契約締結後かつ引き渡し前に災害で全壊したら？民法改正の影響
不動産売却の契約締結はしているものの、まだ引き渡し前の段階を思い浮かべてください。
この段階で売却物件が災害で被害を受け、買主が「物件が災害によって全壊してしまったから売買代金を支払いたくない」「契約解除をしたい」と言ってきた場合はどうなるのでしょうか？
民法改正前は、契約締結したあとはたとえ引き渡し前であろうと、災害による建物の滅失を理由に買主が売買代金の支払い拒否をしたり、契約解除を求めたりといった権利は認められていませんでした。
しかし、2020年4月施行の民法改正により、契約締結後であっても引き渡し前の物件については、災害で建物の滅失があった場合、買主は売買代金の支払い拒否や、契約解除を求めることができるようになったのです。
しかもこのケースの場合、買主は「売買代金の残代金の支払い拒否ができる」というだけでなく「支払い済み代金の返還も求めることができる」のです。
こうして聞くと、売主側としては、非常に不利な民法改正と思えますよね。
ただし、実際の不動産売買市場の実務上においては、これまでも「もし物件引き渡し前に建物が全壊した場合は、買主は危険を負担しなくてもよい」という趣旨の特約をつけて契約をするケースが大半だった、という事実があります。
つまりこの民法改正は「急に売主がすごく不利になってしまったように思えるけれども、実際の実務内容に民法が合わせてきただけ」という側面があるのです。
引き渡し前後で大きく違う！不動産売却の契約締結後かつ引き渡し後に災害で全壊した場合は？
では次に、不動産売却の契約締結後であり、なおかつ引き渡しも完了しているという状態で物件が全壊したケースだとどうなるのか解説しましょう。
たとえば買主側からの視点だと、「引き渡し直後に災害に遭った」というタイミングなら、「まだ引き渡しされたばかりだから残りの支払いを拒否したい、契約を解除したい」という気持ちも出てくるでしょうが、さすがに引き渡しまで完了した段階では、それはできません。
民法改正によって「危険負担の移転時期」は、引き渡し後ということが明確にされました。
だからこそ引き渡し後は、その物件が災害によってどんな被害に遭おうと、危険負担は買主が背負う形になるわけです。
まとめ
今回は不動産売却における災害被害について、引き渡し前と引き渡し後、その責任の扱いがどうなるかについて解説しました。
一見、民法改正で売主が非常に不利になったように思えますが、実際にこれまでの実務でやってきた内容に民法が合わせてきたと言ってもよく、それほど心配する必要はないでしょう。
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