農業後継者がいない、農地の相続をしたものの担えないなど、農業を取り巻く実情は深刻化しています。
農地は不動産のなかでも売却がしづらいといわれており、事前にポイントをおさえて売却に臨む必要があるでしょう。
そこで今回は、農地の売却を検討されている方に向けて、売却しづらいと考えられる農地の売却方法や費用についてご紹介します。
農地は売却しづらい？その理由とは
耕作の目的に供される土地である「農地」は、その保護を目的とした農地法などの法律で極めて厳しく制限がかけられており、農家または農業参入者以外には簡単に売却できません。
日本の食料自給率は40％程度と低い水準で、国土面積の約7割が山間部である日本において、良質な農地の確保が重要視されているためです。
こうした理由から、食料供給のため農地の用途は「耕作」に限定されています。
もしも所有する農地を、宅地や駐車場、資材置き場などにして農家でない買主に売却したいときには、売却前に転用の手続きをしなければなりません。
農地を売却する方法とは
農地を売却するには、農地をそのまま農地として売却する方法と、農地を転用して売却する方法の2つがあります。
農地のまま売却するときには、買主は既存の農家もしくは農業参入者となり、次のような流れで売却します。
●農地購入者を探す
●売買契約を締結する
●農業委員会に売買許可申請を提出する
農地としての控除や税制面での優遇措置などが受けられるため、買い手が見つかるのであれば農地のまま売却する方法がおすすめです。
一方、農地を転用して売却するケースでは、高い金額での売却が見込める反面、手続きや条件が厳しいという特徴があります。
農地の地目を転用するには、農地法第5条により農業委員会の許可が必要です。
転用には、「立地基準」と「一定基準」の2種類の基準を満たす必要があります。
立地基準では市街地に近いほど基準が満たされやすく、一般基準では具体的に土地をどういった目的で、どのように使用するのかが明らかになっている必要があります。
農地売却にかかる費用
農地を売却するときには、通常の土地を売却するのと同様に、次のような費用が掛かります。
●仲介手数料
●印紙税
●譲渡所得税
●登録免許税
●復興特別所得税
●（農地転用の場合）行政書士報酬
なお、農地の売却には消費税がかかりません。
また、農地をそのまま売却する場合、特別控除として「農地保有の合理化などのために土地を売却したときの800万円特別控除」制度を利用できます。
これは農用地区域内の農地を地域の担い手に売った場合に受けられる控除です。
まとめ
今回は、農地の売却を検討されている方に向けて、売却しづらいと考えられる農地の売却方法や費用についてご紹介しました。
農地を売却するときには、「農地を転用して売却するのか」「そのまま売却するのか」というのが重要なポイントです。
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